繰上返済と投資、どちらが効率的か｜比べる前に揃えるべき5つのこと

「金利より利回りが高ければ投資」という説明の雑さ

手元に200万円ある。住宅ローンの金利は0.7%。投資の期待リターンは年4%。だから繰上返済せずに投資したほうが得だ——この説明を一度は見たことがあると思います。

結論として間違っているとは限りません。ただ、比べているものが揃っていません。片方は確定した数字で、もう片方は期待値です。片方は非課税で、もう片方は課税されます。片方には保険が付いていて、繰上返済するとその保険が減ります。

この記事では、その揃っていない部分を1つずつ揃えます。「どちらが得か」を断定するのではなく、どの条件でどちらに傾くかという分岐条件を出すのが目的です。金額も条件も人によって違うので、最後に判断するのはご自身になります。

繰上返済の利回りは、確定していて課税されない

繰上返済の効果は「将来払うはずだった利息を払わなくて済む」ことです。この効果には、投資にはない性質が2つあります。

ひとつは確定していること。金利0.7%のローンを繰上返済すれば、削減される利息は計算で一意に決まります。市況によって変わりません。変動金利なら将来の金利次第で削減額はむしろ増えます。

もうひとつは課税されないこと。利息を払わずに済んだ分は所得ではないので、税金がかかりません。

つまり繰上返済は、「ローン金利と同率の、確定した、非課税の運用」と同じ性質を持ちます。金利0.7%なら、税引後で確実に0.7%の利回りが立つ商品を買ったのと同じです。

この視点に立つと、「たった0.7%」という感覚が変わります。元本保証で税引後0.7%が確定している運用先は、現実にはほとんどありません。

投資のリターンは、税引後で比べる

一方、投資の側は2つの調整が要ります。

ひとつは課税です。利益には20.315%が課税されます。年4%で運用できたとして、税引後は約3.2%です。ただし新NISAの非課税枠の中で運用しているなら、この調整は不要になります。枠の中か外かで、比較の前提が変わります。

もうひとつは確定していないことです。年4%は期待値であって、約束された数字ではありません。10年で見れば平均に近づく可能性が高いとしても、返済が終わるまでの特定の期間に、その平均が実現する保証はありません。

ここで、「期待値が上回っているなら投資が合理的」という考え方も、「確定を優先すべき」という考え方も、どちらも成り立ちます。これはリスクをどう扱うかという価値観の問題で、計算では決まりません。この記事で決められるのは、計算で決まる部分だけです。

住宅ローン控除がある期間は、結論が逆転する

ここが最も見落とされる論点です。住宅ローン控除は、年末時点の借入残高に応じて決まります。控除率は0.7%です。

つまり控除を受けている期間に繰上返済をすると、残高が減った分だけ控除額も減ります。利息は減りますが、戻ってくる税金も減る。

単純化すると、こうなります。

• ローン金利が控除率0.7%より低い場合 → 繰上返済すると、減る利息より減る控除のほうが大きい。控除期間中の繰上返済は損になり得ます
• ローン金利が0.7%より高い場合 → 繰上返済のほうが有利に働きます

ただし控除額は「年末残高×0.7%」と「その年の所得税・住民税の額」のいずれか小さいほうが上限です。納めている税額が少ない人は、そもそも控除を使い切れていないことがあります。その場合は繰上返済で控除が減っても、実際の影響は小さくなります。

自分が控除を使い切れているかどうかは、源泉徴収票と住宅ローン控除の計算明細で確認できます。使い切れているかどうかで判断が変わるので、ここは実際の書類を見てください。

繰上返済すると、団信の保障がその分消える

住宅ローンには団体信用生命保険が付いているのが一般的です。契約者が亡くなった場合、残債が保険で返済されます。

言い換えると、ローン残高そのものが生命保険の保障額です。残高3,000万円なら、3,000万円の死亡保障を持っているのと同じ状態にあります。

繰上返済で残高を500万円減らすと、この保障も500万円分消えます。手元の現金は減り、保障も減る。かわりに利息が減る、という取引です。

この点は、家族構成によって重みが変わります。扶養する家族がいて、他に十分な死亡保障を持っていない場合、繰上返済は保障を削る行為でもあります。逆に、他で保障を確保している人や単身の人にとっては、あまり重みのない論点です。

住居費と保障をあわせて長期で見たい場合は、賃貸／持ち家 生涯コスト比較で、遺族に残る金額まで含めた形で比べられます。

手元の現金には、利回りに表れない価値がある

繰上返済した資金は、原則として引き出せません。返した瞬間に、流動性を失います。

失業、病気、転勤、家族の事情。予定していなかった支出が必要になったとき、手元に現金があるかどうかで取れる選択肢が変わります。現金がなければ、より高い金利で借り直すことになります。カードローンやフリーローンの金利は、住宅ローンとは桁が違います。

したがって、生活費の6か月分から1年分程度を手元に残すことは、利回りの計算より優先されると考えるのが実務的です。この部分は「損得」ではなく「守り」の話で、利回りでは測れません。

期間短縮型と返済額軽減型で、効果がまるで違う

繰上返済には2つの方式があります。同じ金額を入れても、結果が変わります。

利息の削減額だけを見れば、ほぼ必ず期間短縮型が有利です。残高が減っている期間が長くなるためです。

それでも返済額軽減型を選ぶ理由はあります。毎月の負担が下がるので、収入が不安定な時期の備えになるからです。教育費のピークが近い、転職を考えている、といった局面では、こちらが合理的なこともあります。

なお期間短縮型には注意点があります。返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象外になる場合があります。控除期間が残っている人が期間短縮型を使うときは、短縮後の残期間を必ず確認してください。

数値で追ってみる

単純化した例で、金額の規模を見ます。借入3,000万円・残25年・元利均等返済、繰上返済額200万円、期間短縮型という前提です。

数字だけを並べると投資が大きく見えます。ただし、右側は実現するかどうか分からない期待値、左側は確定した削減額です。同じ土俵の数字ではありません。

そして、この表には住宅ローン控除の減少分も、団信の保障減も、手元資金を失うことの影響も入っていません。数字で比べられる部分だけを比べると、比べられない部分が見えなくなります。それがこの判断の難しさです。

なお200万円という金額が自分にとってどれくらいの重みかは、収入からの見え方でも変わります。手取りベースで何時間分の労働にあたるかは、実質時給 計算ツールの換算欄で出せます。

判断の順番

「繰上返済か投資か」を最初の問いにすると、答えが出ません。順番があります。

1. 生活防衛資金を確保する。生活費の6か月から1年分。ここは繰上返済にも投資にも回さない
2. 住宅ローン控除の残期間と、控除を使い切れているかを確認する。使い切れていて金利が0.7%を下回るなら、控除期間中の繰上返済は見送る合理性がある
3. 金利のタイプを確認する。変動金利で今後の上昇が気になるなら、繰上返済の効果は将来大きくなる方向に働く
4. 死亡保障の状況を確認する。団信以外に十分な保障があるか
5. そのうえで、残った資金の配分を考える。全額をどちらかに寄せる必要はない

最後の点は強調しておきたいところです。繰上返済と投資は、どちらかを選ぶ二択ではありません。半分ずつでも構いませんし、控除期間が終わってから繰上返済に回す、という時間の配分もあります。

ローン金利を動かしたときに利息の総額がどう変わるかは、住宅ローン返済シミュレーターで確認できます。金利と期間を変えて、削減額の規模感を掴んだうえで判断してください。

なお本記事は一般的な考え方の整理であり、特定の金融商品を勧めるものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。個別の税務の取扱いについては、税理士または所轄の税務署にご確認ください。

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