賃貸／持ち家
生涯コスト比較

反映している制度（2026年7月時点）

• 住宅ローン控除（租税特別措置法41条／国税庁 No.1211-1）：控除率0.7%、控除期間13年。令和8年度税制改正で2030年12月31日入居分まで5年延長。2026年入居の新築借入限度額は長期優良・低炭素4,500万円、ZEH水準3,500万円、省エネ基準適合2,000万円、その他は対象外。子育て・若者夫婦世帯は上乗せ（5,000／4,500／3,000万円）。省エネ基準適合の新築は2028年入居以降は原則対象外。
• 住宅取得等資金の贈与の非課税（措法70条の2／国税庁 No.4508）：令和6年1月1日〜令和8年12月31日の贈与につき、省エネ等住宅1,000万円、それ以外500万円。
• 相続時精算課税（相続税法21条の9／国税庁 No.4103）：年110万円の基礎控除（令和6年1月1日以後の贈与）＋特別控除2,500万円、超過分は一律20%。基礎控除分は相続財産に加算しない。住宅取得等資金なら贈与者60歳未満でも選択可（措法70条の2の6、令和8年12月31日まで／No.4503）。
• 生前贈与加算（相続税法19条／国税庁 No.4161）：相続開始日が2026年12月31日以前は3年、2027年1月1日〜2030年12月31日は2024年1月1日以後の贈与すべて、2031年1月1日以後は7年。延長された4年分には合計100万円の控除。
• 相続税の基礎控除・税率（相続税法15条・16条／国税庁 No.4155）：3,000万円＋600万円×法定相続人の数。税率10%〜55%の8段階。配偶者の税額軽減は1億6,000万円または法定相続分まで（No.4158）。死亡保険金の非課税は500万円×法定相続人の数。
• 小規模宅地等の特例（措法69条の4／国税庁 No.4124）：特定居住用宅地等は330㎡まで評価額80%減。
• 団体信用生命保険（東京国税局文書回答／相続税法14条）：団信で返済が免除される住宅ローンは「確実と認められる債務」に当たらず、相続税の債務控除ができません。保険金は金融機関に直接支払われるため、みなし相続財産にもなりません。
• 不動産取得税（地方税法73条の14ほか）：土地・住宅は税率3%、宅地は課税標準1/2（いずれも令和9年3月31日まで）。新築住宅は建物評価額から1,200万円控除（認定長期優良は1,300万円）。
• 固定資産税・都市計画税（地方税法349条の3の2、附則15条の7）：住宅用地は200㎡以下部分が固定1/6・都計1/3、超過部分が固定1/3・都計2/3。新築住宅の建物は一定期間1/2減額（一般3年・中高層耐火5年、認定長期優良は5年・7年）。令和8年度改正で床面積要件が40〜240㎡に緩和され、適用期限が延長されています。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除（措法35条3項／国税庁 No.3306）：令和9年12月31日までの譲渡。相続人が3人以上の場合は2,000万円。

この試算がやっていないこと

• 自治体ごとの税率差・免税点・独自減免、路線価の個別事情（不整形地・角地・借地権割合）は反映していません。土地の相続税評価は地価×0.8、固定資産税評価は地価×0.7の概算です。
• 建物の評価は経年減価の近似モデルです。実際の固定資産評価額は再建築価格方式で決まります。
• 所得税・住民税の税率、扶養の状況、ふるさと納税等との控除枠の競合は「年間の税額控除枠」という単一の入力に丸めています。
• 二次相続、遺産分割協議の実際の取り分、遺留分、相次相続控除、事業用宅地の併用は考慮していません。
• 災害、離婚、転勤、住宅の建替え、賃貸の入居審査（高齢期の借りにくさ）といった非金銭的リスクは金額化していません。

数値は概算です。実際の税額計算・適用可否は税理士、または所轄の税務署・都道府県税事務所・市区町村にご確認ください。制度は改正されます。