数字のものさし

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住宅ローン・預金金利シミュレーター

借りる側と預ける側、同じ「金利」でも効き方がまるで違います。返済は複利で膨らみ、預金は税とインフレで目減りする。その差を数字で確かめられます。

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    元金と利息の内訳

    返済額のうち、どれだけが元金の返済に回っているか。序盤は利息の割合が高くなります。

    元金の返済 利息の支払い 残高（右軸）

    繰上返済の効果

    まとまった資金を返済に回したとき、利息がいくら減るかを試算します。実行時期が早いほど効果は大きくなります。

      関連ツール

      賃貸 vs 持ち家 生涯コスト比較

      ここで出た返済額は、住宅にかかる費用の一部にすぎません。固定資産税、修繕費、団信、そして相続まで含めた生涯コストで賃貸と比べるなら、こちらのツールが対応しています。

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      この計算の前提

      住宅ローンの計算式

      • 月利 ＝ 年利 ÷ 12（日本の金融機関で一般的な方式）
      • 元利均等の毎月返済額 ＝ 借入額 × 月利 ÷ (1 − (1+月利)^−回数)
      • 元金均等の毎月元金 ＝ 借入額 ÷ 回数、利息はその月の残高 × 月利

      元金均等のほうが総利息は少なくなります。元金の減りが早いぶん、利息の計算基礎が早く小さくなるためです。ただし初回の返済額が重く、審査で通りにくくなることがあります。

      繰上返済の2つのタイプ

      期間短縮型は毎月の返済額を変えず、返済期間を縮めます。返済額軽減型は期間を変えず、毎月の返済額を下げます。利息の削減額は、ほぼ必ず期間短縮型のほうが大きくなります。残高が減っている期間が長いためです。

      それでも返済額軽減型を選ぶ理由はあります。毎月の負担が下がるので、収入が不安定な時期の備えになるからです。手元に資金を残せるという点で、繰上返済そのものを見送る判断も含めて検討すべきところです。

      また、住宅ローン控除を受けている期間の繰上返済は、慎重に。控除額は年末の借入残高に応じて決まるため、残高を減らすと控除も減ります。金利より控除率のほうが高い場合、繰上返済が損になることがあります。

      返済負担率について

      年収に占める年間返済額の割合です。金融機関の審査ではおおむね30〜35％が上限とされることが多く、それを超えると借入が難しくなります。

      ただし審査基準と、実際に無理なく返せる水準は別です。手取りベースで考えると、25％を超えたあたりから生活の自由度が下がります。審査に通る額と、返せる額を混同しないでください。

      預金の実質価値

      利息には20.315％が源泉徴収されます。さらに、物価が上がれば同じ金額で買えるモノは減ります。

      • 実質価値 ＝ 税引後の元利合計 ÷ (1 + インフレ率)^年数

      年利0.89％の預金を10年、インフレ率2％の環境に置くと、通帳の残高は増えているのに、買える量は約12％減ります。「元本保証」は金額の保証であって、価値の保証ではありません。

      この計算に含めていないもの

      • 変動金利の見直し。全期間同じ金利が続く前提で計算しています
      • 住宅ローン控除、団体信用生命保険、保証料、事務手数料
      • 繰上返済の手数料、金融機関ごとの最低金額の制限
      • マル優などの非課税制度、外貨預金の為替リスク
      • うるう年の扱い、日割り計算など金融機関ごとの細かな差

      ご利用にあたって

      算出される金額は一般的な計算式による概算であり、金融機関が提示する返済額・受取額とは異なります。実際の契約条件、手数料、保証料、税制優遇の適用可否により結果は変わります。

      税率20.315％は2026年8月時点の一般的な税率です。税制改正の可能性があります。借入・預入の判断にあたっては、必ず金融機関の提示条件をご確認のうえ、必要に応じて専門家にご相談ください。本ツールの利用により生じたいかなる損害についても、作成者は責任を負いかねます。